आमच्या विषयी

गृहनिर्माण विभाग, महाराष्ट्र शासन अंतर्गत भाडे नियंत्रण कायदा न्यायालयाच्या

कामकाजाबाबत टिप्पणी.

पूर्वपिठीका :-

          जुन्या मुंबई राज्याच्या काळात, घरांचा तुटवडा व घरमालकांची अवास्तव भाड्याची मागणी या कारणांमुळे यावर शासनाचे नियंत्रण आणण्याच्या हेतूने Bombay Rest Restriction Act, 1939 पारित करण्यात आला. त्यास पुन्हा दुरुस्त्यांद्वारे Bombay Rests, Hotel and Lodging House Rates (Control) Act, 1944 नुसार व्यापक करण्यात आले.

         तथापि, दरम्यान सन 1942 च्या सुमारास दुसरे महायुध्द संपत आले व शहरांमधील घरांची मागणी मोठ्या प्रमाणावर वाढली. या काळातील औद्योगिक क्रांती, वाढते यांत्रिकीकरण, शहरांकडे येणारा कामकरी वर्गाचा लोंढा, बदलती समाजिक, आर्थिक व राजकीय परिस्थिती या सगळ्या गोष्टींमुळे व वाढत्या महागाईमुळे शहरातील घरांची मागणी वाढली. त्यावेळी घर भाड्यावर नियंत्रण ठेवण्याच्या हेतूने तत्कालीन मुंबई विधी मंडळाने पुन्हा मुंबई हॉटेल्स व लॉजिंग हाऊस दर (नियंत्रण) कायदा, 1947 पारित केला जो दिनांक 13 जानेवारी, 1948 रोजी अंमलात आला व पुढे 53 वर्षे अस्तित्वात राहीला. (दिनांक 31 मार्च, 2000 रोजी संपुष्टात आला.) दरम्यान त्यामध्ये 1987 पर्यंत 44 वेळा दुरुस्ती करण्यात आली.

          सन 1947 मध्ये भाडे नियंत्रित करुन गोठविण्याचा (Freezing) शासनाच्या निर्णयाने घरमालकांमध्ये असंतोष निर्माण झाला. त्यामुळे सन 1977 मध्ये शासनाने “टेंबे समिती” गठीत केली व या समितीने भाडेवाढ करण्याची तरतुद कायद्यात करावी, अशी शिफारस केली. याच काळात, केंद्र शासनानेही याच धर्तीवर “एल. के. झा. समिती” भाड्याच्या समस्येच्या अभ्यासाकरीता नेमली होती. या समितीनेही सन 1982 मध्ये भाडे वाढ करण्यास सुचविले होते.

         या सर्व बाबींचा एकत्रित विचार करुन एक सर्वंकष कायदा आणावा असे शासनाने ठरविले व पूर्ण राज्यास लागू होईल, असा भाडे नियंत्रण कायदा आणण्याबाबत अभ्यास सुरू केला. तसेच विदर्भ व मराठवाडा या प्रांतांमध्ये लागू असणारे C. P. & Berar वHyderabad House Act व उर्वरित महाराष्ट्राकरिता लागू असणारा भाडे विषयक कायदा, 1947 यांचे जागी (Repeal) नवा महाराष्ट्र भाडे नियंत्रण कायदा, 1999 दिनांक 31 मार्च, 2000 रोजी पासून लागू झाला. सदर भाडे नियंत्रण कायदा लागू करण्याकरीता सन 1993 मध्ये विधेयक सादर करण्यात आले होते. सदर विधेयक विधानपरिषदेत दिनांक 16 डिसेंबर, 1999 रोजी व विधानसभेत दिनांक 21 डिसेंबर, 1999 रोजी काही दुरुस्त्यांसह मंजूर करण्यात आले होते. त्यास महामहीम राष्ट्रपती यांची संमती मिळाल्यानंतर व महाराष्ट्र अधिनियम क्रमांक 18 महाराष्ट्र भाडेनियंत्रण अधिनियम, 1999 म्हणून महाराष्ट्र शासन राजपत्रात प्रसिध्द होवून दिनांक 31 मार्च, 2000 रोजी लागू झाला.

          सक्षम प्राधिकारी, भाडे नियंत्रण कायदा न्यायालय, हे सुरुवातीस, सन 1988 पासून भाडे नियंत्रण आणि हॉटेल व निवासगृह दर नियंत्रण अधिनियम 1947 मधील कलम 13 अ-1 व 13 अ-2 व सध्या, सन 2000 पासून महाराष्ट्र भाडे नियंत्रण अधिनियम 1999 च्या कलम 22, 23 व 24 नुसार दाखल होणारी प्रकरणे दाखल करुन घेणे व चौकशी अंती निकाली काढणे हे काम करीत आहेत. जुन्या मुंबई भाडे नियंत्रण आणि हॉटेल व निवासगृह दर नियंत्रण अधिनियम 1947 व सध्याचा महाराष्ट्र भाडे नियंत्रण अधिनियम 1999 च्या कलम 51 नुसार व फौजदारी प्रक्रिया संहिता 1973 चे कलम 345 व 346 यांच्या प्रयोजनार्थ, सदर सक्षम प्राधिकारी, हे दिवाणी न्यायालय असल्याचे या कायदयामध्ये स्पष्ट केलेले आहे. त्यामुळे, इतर दिवाणी न्यायालयाप्रमाणे या कार्टात भाडे नियंत्रण कायदयाखाली दाखल झालेली प्रकरणे भाडे नियंत्रण कायदा, दिवाणी प्रक्रिया संहिता इ. नुसार अंतिम चौकशी अंती निकाली काढली जातात. अन्य दिवाणी न्यायालयापुढे लिव्ह ॲन्ड लायसेन्स करारातील मिळकतीच्या ताब्याबाबत अथवा लायसेन्स फी बाबत या करारासंबंधी वादाबाबत दावे दाखल झाल्यास, हे दावे या न्यायाधिकरणाकडे वर्ग केले जातात. या कायदयातील महत्वाची कलमे खालीलप्रमाणे आहेत :-

कलम 22 नुसार प्रकरणे : (सेवाकाळातील भाडेकरार संपुष्टात आल्यानंतर ताबा मिळणेबाबत.)

       महाराष्ट्र भाडेनियंत्रण अधिनियम 1999 च्या कलम 22 नुसार सेवा कालावधीत निर्माण झालेल्या करारानुसार, सेवा संपुष्टात आल्यास, वादातील मिळकतीचा कब्जा परत मिळविता येतो. एखाद्या घरमालकाचा त्याच्या मालकीची कोणतीही जागा किंवा तिचा कोणताही भाग आपल्या नोकरास भाडयाने देण्याचा हेतू असेल तर, अशा बाबतीत, उक्त जागा किंवा तिचा कोणताही भाग यांचया संबंधात सेवा भाडेकरार (Service Tenancy) निर्माण करण्यासाठी असा घरमालक आणि तो नोकर हे लेखी करार करु शकतील आणि या अधिनियमात काहीही अंतर्भूत असले तरी अशा प्रकारे निर्माण करण्यात आलेली भाडेदारी ही जोवर भाडेकरी त्या घरमालकाच्या सेवेत किंवा नोकरीत राहील तेवढया मुदतीत अंमलात राहील. (2) पोट-कलम (1) अन्वये सेवा भाडेदारी निर्माण करण्यात आल्यानंतर तो भाडेकरी एकतर सेवानिवृत्तीमुळे राजीनाम्यामुळे, सेवा समाप्तीमुळे, मृत्युमुळे किंवा इतर कोणत्याही कारणांमुळे उक्त घरमालकाच्या सेवेत किंवा नोकरीत असण्याचे बंद होईल व तो भाडेकरी किंवा त्यांच्याबरोबर राहणा-या किंवा त्याच्या वतीने दावा सांगणा-या इतर कोणत्याही व्यक्ती अशी जागा किंवा तिचा भाग तात्काळ रिकामा करण्यास कसूर करतील तर या अधिनियमात अन्यत्र किंवा त्या त्या वेळी अंमलात असणा-या इतर कोणत्याही कायद्यामध्ये काहीही अंतर्भूत असले तरीही, त्याबाबतीत घरमालकाने तीस दिवसांच्या आत केलेल्या अर्जावरुन सक्षम प्राधिकरणाचे समाधान झाले तर त्या भाडेक-याने किंवा उपरोक्त अशा कोणत्याही व्यक्तीने अशी जागा किंवा तिचा भाग रिकामा करुन त्याचा कब्जा घरमालकाला देण्याबाबतचा आदेश, सक्षम प्राधिकरण, काढील आणि त्यांनी तसे कारण्यास नकार दिल्यास किंवा तसे करण्यात कसूर केल्यास सक्षम प्राधिकारी, कलम 45 अन्वये कारवाई करु शकेल.

कलम 23 नुसार प्रकरणे : ( सेवादलातील व्यक्ती / शासकीय कर्मचारी / शास्त्रज्ञ अथवा त्यांचे वारसांना भाडेकरु यांचेकडून ताबा मिळवून देणेबाबत )

           कलम 23 नुसार (अ) (एक) जो संघराज्याच्या सशस्त्र दलातील सदस्य आहे किंवा सदस्य होता आणि तो असा सदस्य म्हणून निवृत्त झालेला आहे ( या संज्ञेत मुदतपूर्व सेवानिवृत्तीचाही समावेश आहे.) किंवा (दोन) केंद्र सरकारच्या अणुऊर्जा विभागात किंवा त्या विभागाचे सहाय मिळालेल्या संस्थेत वैज्ञानिकाचे पद धारण करीत आहे. (या कलमात यापुढे ज्याचा उल्लेख वैज्ञानिक असा करण्यात आला आहे.) किंवा जो असा वैज्ञानिक होता व अशा वैज्ञानिक म्हणून सेवानिवृत्त झालेला आहे (या संज्ञेत मुदतपूर्व सेवानिवृत्तीचा समावेश आहे) आणि अर्ज करण्याच्या तारखेस त्याच्या निवृत्तीला एक वर्षाचा काळ लोटलेला नाही, किंवा (तीन) भारत सरकार, कोणत्याही राज्याचे किंवा संघराज्य क्षेत्राचे शासन, भारत सरकारचा किंवा कोणत्याही राज्य शासनाचा सार्वजनिक क्षेत्रातील उपक्रम यांतील कर्मचारी आहे. (यात यापुढे ज्याचा उल्लेख शासकीय कर्मचारी असा करण्यात आला आहे.) आणि तो असा कर्मचारी म्हणून सेवानिवृत्त झालेला आहे. (या संज्ञेत मुदतपूर्व सेवानिवृत्तीचा समावेश आहे) आणि अर्जाच्या तारखेस त्याच्या निवृत्तीला एक वर्ष पूर्ण झालेले नाही, अशा घरमालकास, त्याच्या मालकीची असलेली कोणतीही जागा त्याच्या स्वत:च्या किंवा त्याच्या कुटुंबातील कोणत्याही व्यक्तीच्या भोगवटयासाठी खरोखरच आवश्यक आहे या कारणासाठी, जागेचा कब्जा मिळवण्याच्या प्रयोजनार्थ सक्षम प्राधिकरणाकडे अर्ज करुन, त्याच्या भाडेक-याकडून त्या जागेचा कब्जा परत मिळवण्याचा हक्क असेल आणि

(1) संघराज्याच्या सशस्त्र दलाचा सदस्य असणा-या घरमालकाच्या बाबतीत, त्याने

(एक) तो संघराज्याच्या सशस्त्र दलाचा सदस्य आहे किंवा तो असा सदस्य होता व असा सदस्य म्हणून सेवानिवृत्त झालेला आहे आणि

(दोन) जागा ज्या स्थानिक क्षेत्रात आहे त्या स्थानिक क्षेत्रामध्ये त्याच्या निवासासाठी योग्य अशी दुसरी कोणतीही जागा त्याच्या कब्जात नाही. अशा अर्थाचे प्राधिकृत अधिका-याचे सहीचे प्रमाणपत्रात सादर केल्यास किंवा

(ब) वैज्ञानिक असणा-या घरमालकाच्या बाबतीत, त्याने

(एक) त्याने त्या अणुऊर्जा विभागात किंवा प्रमाणपत्रात विनिर्दिष्ट केलेल्या, त्या विभागाच्या सहायित संस्थेत सध्या वैज्ञानिकाचे पद धारण केलेले आहे किंवा तो असे पद धारण करीत होता व आता प्रमाणपत्रात विनिर्दिष्ट केलेल्या तारखेपासून सेवानिवृत्त झालेला आहे आणि

(दोन) ही जागा ज्या स्थानिक क्षेत्रात आहे त्या स्थानिक क्षेत्रात त्याच्या कब्जात (शासनाने पुरवलेल्या निवास स्थानाव्यतिरिक्त अन्य) कोणतीही निवासयोग्य जागा नाही अशा अर्थाचे अणुऊर्जा विभागातील, शासनाच्या उप सचिवाच्या दर्जाच्या किंवा त्यापेक्षा वरच्या अधिका-यांच्या सहीचे प्रमाणपत्र सादर केल्यास,

(क) शासकीय कर्मचा-यांच्या बाबतीत

(एक) त्या विभागात कार्यालयात किंवा सार्वजनिक क्षेत्रातील उपक्रमात त्याने सध्या पद धारण केलेले आहे किंवा तो असे पद धारण करीत होता आणि आता प्रमाणपत्र विनिर्दिष्ट केलेल्या तारखेपासून तो सेवानिवृत्त झालेला आहे आणि

(दोन) ज्या स्थानिक क्षेत्रात ती जागा आहे, त्या स्थानिक क्षेत्रात त्याच्या कब्जात (शासनाने किंवा सार्वजनिक क्षेत्रातील उपक्रमाने पुरवलेल्या निवासस्थानाव्यतिरिक्त अन्य) कोणतीही निवासयोग्य जागा नाही.

अशा अर्थाचे विभाग प्रमुखाच्या किंवा कार्यालय प्रमुखाच्या किंवा सार्वजनिक क्षेत्रातील उपक्रमाच्या मुख्य कार्यकारी अधिका-याच्या मग त्यास कोणत्याही पदनामाने संबोधण्यात येत असो, स्वाक्षरीचे प्रमाणपत्र सादर केल्यास, सक्षम प्राधिकरण, त्या कारणाच्या आधारे निष्कासनाचा आदेश देईल

(ब) खंड (अ) मध्ये उल्लेखिलेल्या एखादया घरमालकाच्या सेवेत असतांना, किंवा तो जर केंद्र सरकारच्या सशस्त्र दलाचा सदस्य असेल तर, त्याच्या निवृत्ती तारखेपासून पाच वर्षाच्या कालावधीत किंवा तो जर वैज्ञानिक किंवा शासकीय कर्मचारी असेल तर, त्याच्या निवृत्ती तारखेपासून पाच वर्षाच्या कालावधीत किंवा तो जर वैज्ञानिक किंवा शासकीय कर्मचारी असेल तर, त्याच्या निवृत्तीपासून एक वर्षाच्या कालावधीत मृत्यू झाल्यामुळे, त्याच्या मालकीच्या जागेचा घरमालक होणारा हितसंबंधातील उत्तराधिकारी हा, त्याला स्वत:ला किंवा मृत घरमालकाच्या कुटुंबातील कोणत्याही व्यक्तीला ती जागा भोगवटा करण्यासाठी खरोखरच आवश्यक आहे. या कारणास्तव, त्या जागेचा ताबा मिळविण्यासाठी सक्षम प्राधिकरणाकडे अर्ज करुन त्या जागेचा कब्जा मिळविण्यास हक्क असेल, आणि जर,

(अ) संघराज्याच्या सशस्त्र दलाच्या सदस्याच्या हितसंबंधातील उत्तराधिका-यांच्या बाबतीत त्याने-

(एक) हितसंबंधातील उत्तराधिकारी ही, जो संघराज्याच्या सशस्त्र दलाच्या सेवेत असतांना, प्रमाणपत्र विनिर्दिष्ट केलेल्या तारखेस मरण पावला आहे अशा मृत सदस्याची (किंवा संघराज्याच्या सशस्त्र दलातून जो सेवानिवृत्त झाला आहे आणि सेवानिवृत्त झाल्यावर पाच वर्षाच्या आत, प्रमाणपत्रात नमूद केलेल्या तारखेस मरण पावला आहे अशा सदस्याची) विधवा आहे किंवा त्याच्या कुटुंबातील अन्य व्यक्ती आहे, आणि (दोन) ज्या स्थानिक क्षेत्रात ती जागा आहे त्या स्थानिक क्षेत्रात अशा हितसंबंधातील उत्तराधिका-याच्या कब्जात निवासयोग्य अशी अन्य कोणतीही जागा नाही. अशा अर्थाचे प्राधिकृत अधिका-याच्या सहीचे प्रमाणपत्र सादर केल्यास किंवा

(ब) वैज्ञानिकाच्या हितसंबंधातील उत्तराधिका-याच्या बाबतीत, त्याने

एक) हितसंबंधातील उत्तराधिकारी ही, जो सेवेत असतांना, प्रमाणपत्रात नमूद केलेल्या तारखेस मरण पावला आहे अशा वैज्ञानिकाची किंवा शासकीय कर्मचा-याची (किंवा जो सेवानिवृत्त झाल्यावर एक वर्षाच्या आत, प्रमाणपत्रात नमूद केलेल्या तारखेस मरण पावला आहे अशा वैज्ञानिकाची) विधवा आहे किंवा त्याच्या कुटुंबातील अन्य व्यक्ती आहे. (दोन) ज्या स्थानिक क्षेत्रात ती जागा आहे त्या स्थानिक क्षेत्रात अशा हितसंबंधातील उत्तराधिका-यांच्या ताब्यात (शासनान पुरवलेल्या निवासस्थानाव्यतिरिक्त अन्य) कोणतीही निवासयोग्य जागा नाही. अशा, अर्थाचे, अणुऊर्जा विभागातील, शासनाच्या उप सचिवाच्या दर्जाच्या किंवा त्यापेक्षा वरच्या दर्जाच्या अधिका-यांच्या सहीचे प्रमाणपत्र सादर केल्यास

(क) शासकीय कर्मचा-याच्या हितसंबंधातील उत्तराधिका-याच्या बाबतीत त्याने-

(एक) हितसंबंधातील उत्तराधिकारी व्यक्ती ही, जो सेवेत असतांना, प्रमाणपत्रात नमूद केलेल्या तारखेस मरण पावला आहे अशा शासकीय कर्मचा-याची (किंवा जो सेवानिवृत्त झाल्यावर एस वर्षाच्या आत, प्रमाणपत्रात नमूद केलेल्या तारखेस मरण पावला आहे अशा शासकीय कर्मचा-याची) विधवा आहे किंवा त्याच्या कुटुंबातील अन्य व्यक्ती आहे, आणि (दोन) ज्या स्थानिक क्षेत्रात ती जागा आहे त्या स्थानिक क्षेत्रात अश हितसंबंधतातील उत्तराधिका-याच्या कब्जात (शासनाने किंवा सार्वजनिक क्षेत्रातील उपक्रमाने पुरवलेल्या निवासस्थानाव्यतिरिक्त अन्य) कोणतीही निवासयोग्य जागा नाही. अशा अर्थाचे, त्याच्या विभाग प्रमुखाच्या, कार्यालय प्रमुखाच्या किंवा सार्वजनिक क्षेत्रातील उपक्रमाच्या कार्यकारी अधिका-यांच्या-- मग त्यास कोणत्याही नावाने संबोधण्यात येत असो, त्याच्या सहीचे प्रमाणपत्र सादर केल्यास सक्षम प्राधिकरण त्या कारणाच्या आधारे निष्कासनाचा आदेश देईल. (2) पोट-कलम (1) अन्वये देण्यात आलेले कोणतेही प्रमाणपत्र हे त्या प्रमाणपत्रात नमूद केलेल्या वस्तुस्थितीचा निर्णायक पुरावा असेल.

कलम 24 नुसार प्रकरणे : (खाजगी जागामालक व लायसेन्सी यांचेतील वाद व मिळकतींचा ताबा मिळवून देणेबाबत)

कलम 24 नुसार (1) या अधिनियमात काहीही अंतर्भूत असले तरी, निवासासाठी लायसन्सवर दिलेल्या जागेचा कब्जा किंवा भोगवटा असणारा लायसनधारक, लायसेन्सची मुदत संपल्यावर अशा जागेचा कब्जा घरमालकाकडे सुपुर्द करील आणि लायसेन्स जागेचा ताबा अशा रितीने सुपुर्द करण्यात लायसन्सधारकाने कसूर केल्यास, घरमालक, लायसेन्सची मुदत संपल्यानंतर सक्षम प्राधिकरणाकडे अर्ज करुन, त्या जागेचा ताबा मिळण्यास हक्कदार असेल आणि लायसेन्सचा कालावधी समाप्त झाल्याबददल सक्षम प्राधिकरणाची खात्री पटल्यावर सक्षम प्राधिकरण लायसेन्स धारकास निष्कासित करण्याचा आदेश देईल.

(2) जो कोणताही लायसेन्सधारक लायसेन्सची मुदत संपल्यानंतर घरमालकाला त्या जागेचा ताबा सुर्पूद करणार नाही आणि प्राधिकरणाने त्याचा ताबा काढून घेईपर्यंत त्या जागेचा ताबा स्वत:कडे ठेवून घेईल तो लायसेन्स करारानुसार निश्चित केलेल्या लायसेन्स फीच्या किंवा जागेच्या आकाराच्या दुप्पट दराने नुकसानभरपाई देण्यास पात्र ठरेल.

(3) लायसेन्सच्या करारानुसार लायसनधारक नसलेल्या अन्य कोणत्याही व्यक्तीचा कोणत्याही स्वरुपाचा दावा सक्षम प्राधिकरण विचारात घेणार नाही.

कलम 55 :- कुळवहिवाट कराराची सक्तीने नोंदणी करणे.

(1) या अधिनियमात किंवा त्या त्या वेळी अंमलात असलेल्या अन्य कोणत्याही कायद्यात काहीही अंतर्भूत असले तरी, या अधिनियमाच्या प्रारंभानंतर, घरमालक व यथास्थिती भाडेकरू किंवा अनुज्ञप्तिधारक यांच्यात झालेल्या कोणत्याही जागेचा परवानगीचा (लीव्ह अँड लायसन्सचा) किंवा जागा भाड्याने देण्यासाठीचा कोणताही करार, लेखी स्वरुपाचा असेल आणि नोंदणी अधिनियम, 1908 अन्वये त्याची नोंदणी करण्यात येईल.

(2) अशा कराराची नोंदणी करण्याची जबाबदारी घरमालकावर असेल आणि अशा कराराची नोंदणी लेखी स्वरुपात नसल्यास, घरमालकाने, ज्या अटी व शर्तींना अधीन राहून, त्याला संमतीने, परवानगीने (लीव्ह ॲण्ड लायसन्स), किंवा भाडयाने जागा दिली असेल, त्या अटी आणि शर्तीच्या संबंधात भाडेक-यांचे म्हणणे, अन्यथा सिध्द झाले नसल्यास, अधिभावी असेल.

(3) या कलमातील तरतुदींचा उल्लंघन करणारा कोणताही घरमालक, दोष सिध्द झाल्यावर तीन महिन्यांपर्यंत असू शकेल इतक्या मुदतीच्या कारावासाच्या शिक्षेस किंवा पाच हजार रुपयांहून जास्त नसेल इतक्या द्रव्यदंडाच्या शिक्षेस किंवा या दोन्ही, शिक्षांस पात्र असेल.

**********